Réforme du calcul des surfaces en urbanisme

La nouvelle « surface de plancher » des constructions : la fin de la SHOB et la SHON au 1er mars 2012

La nouvelle surface de plancher des constructions se substituera, à compter du 1er mars 2012, aussi bien à la SHOB qu’à la SHON et simplifiera de manière notable le mode de calcul des surfaces construites en matière d’urbanisme.

PRINCIPE :

La « surface de plancher » s’entend comme la somme des surfaces de plancher closes et couvertes sous une hauteur sous plafond supérieure à 1,80m, calculée à partir du nu intérieur des murs. Le projet de décret précisera les conditions dans lesquelles pourront être déduites certaines surfaces telles que les combles et les caves (article R. 112-2 du code de l’urb.).

Le mode de calcul de la « surface de plancher » comporte des avantages indéniables :

• L’exclusion des murs extérieurs du calcul de surface contribue à l’amélioration de la performance énergétique des bâtiments ;
• Le calcul en « surface de plancher » contribue à la lutte contre l’étalement urbain : bonus en terme de constructibilité d’environ 10% par rapport à la SHON ;
• La « surface de plancher » présente de grandes similitudes avec la surface de plancher relative à la taxe d’aménagement (fiscalité de l’urbanisme).

ENTREE EN VIGUEUR ET MODALITES D’APPLICATION :

La « surface de plancher » entre en vigueur le 1er mars 2012 avec des modalités d’application distinctes.

1. Les demandes de permis et les déclarations préalables en cours d’instruction au moment de l’entrée en vigueur de la réforme seront instruites selon les dispositions antérieures.
2. Dés la publication du décret annoncé, les documents d’urbanisme pourront faire l’objet d’une modification simplifiée pour intégrer cette réforme. En tout état de cause il est remarquable qu’à compter du 1er mars 2012, même sans modification desdits documents d’urbanisme, la surface de plancher se substituera automatiquement à la SHOB et à la SHON.
3. Dans les ZAC ainsi que dans les lotissements, la nouvelle surface de plancher sera immédiatement appliquée nonobstant la possibilité pour les acquéreurs de demander à bénéficier du maintien du calcul en SHON lorsque ce changement traduit une perte de constructibilité

A noter

• Le département de droit public immobilier du cabinet Riviere, Morlon & Associés conseille depuis juin 2011 avec M. Philippe BAFFERT et le cabinet DELOITTE la Communauté Urbaine de Bordeaux (CUB) pour la révision de son PLU intercommunal (mission PLU 3.1 : intégration des PLH et PDU au sein du PLU) rendue nécessaire par la loi ENE du 12 juillet 2010 (« Grenelle 2 de l’environnement »).
• Le décret n° 2011-1771 du 5 décembre 2011 a notamment pour objet d’élargir le champ d’application de la déclaration préalable de 20 à 40 m2 pour les extensions de constructions existantes, situées dans les zones urbaines des PLU ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu

FLASH ACTU : Loi de finances pour 2012 Le dispositif « BOUVARD » à nouveau modifié

L’Assemblée Nationale a adopté, en lecture définitive en date du 21 décembre, le projet de loi de finances pour 2012. Le régime Bouvard a été modifié par rapport au texte voté par le Sénat.

Il faut retenir deux dispositions distinctes :

1. Application du BOUVARD jusqu’au 31 décembre 2012

Il reste prévu que le régime Bouvard s’applique jusqu’au 31 décembre 2012.

Désormais le taux de la réduction d’impôt est de 14% pour les logements acquis à partir du 1er janvier 2012. Le rabot de 15% s’appliquant pour les revenus 2012, le nouveau taux de réduction d’impôt sera en réalité de :

14% – (14% x 15%) = 11%.

Toutefois, une dérogation est prévue pour ceux qui prennent l’engagement de réaliser un investissement immobilier avant le 1er janvier 2012 (réservation enregistrée chez un notaire ou au service des impôts) et que l’acte authentique soit passé au plus tard le 31 mars 2012. Dans ce cas, le taux de la réduction d’impôt reste à 18%. Mais comme, en l’état actuel de la législation, le rabot de 15% s’applique pour les revenus 2012, le taux de la réduction d’impôt dans ce cas sera de :

18% – (18% x 15%) = 15%

2. Possibilité de prolongation du régime Bouvard jusqu’au 31 décembre 2014

Le dispositif Bouvard peut s’appliquer aux acquisitions réalisées jusqu’au 31 décembre 2014 au même taux que celui applicable au 1er janvier 2012 (soit 11% avec le rabot) à la condition :

• que les logements concernés aient fait l’objet d’une demande de PC avant le 1er janvier 2012 et qu’un au moins, faisant parti de l’ensemble immobilier, a déjà été acquis avant cette même date pour ce qui concerne les logements acquis neuf ou en VEFA ;

OU

• qu’un logement au moins faisant parti de l’ensemble immobilier a déjà été acquis avant le 1er janvier 2012 et qu’il a fait ou fait l’objet de travaux de réhabilitation pour ce qui concerne les logements achevés depuis au moins quinze ans et qui font ou ont fait l’objet des travaux de réhabilitation.

Les conseils des spécialistes :

Le régime LMNP classique avec amortissement peut s’avérer parfois plus intéressant que le dispositif « BOUVARD ». Une étude personnalisée s’impose avant chaque investissement.

Le plafonnement global est lui aussi touché. Désormais le total des réductions d’impôts concernées ne pourra être supérieur à 18.000 euros et 4% (au lieu de 6%) du revenu imposable.

Le dispositif Bouvard restera toujours attractif dans la mesure où les loyers ne sont pas plafonnés. Une bonne rentabilité offerte par un gestionnaire solide restent donc les points clés à vérifier avant d’investir.